房住不炒、稳字当头 全国楼市总体呈现了“稳定”的格局

当2019年悄然逝去，楼市又走过了一个看似平凡却又不平凡的一年。这一年，在房住不炒、稳字当头政策的持续推进过程中，全国楼市总体呈现了“稳定”的格局。

不过，在因城施策的贯彻实行中，各地楼市表现也各有不同。有的城市人才政策松动;有的城市商品房库存走高;有的城市上半年与下半年“冰火两重天”……

在上海，这一年，土地成交面积同比增加23.1%，成交金额却同比减少3.6%;这一年，上海共计发放246张预售许可证，涉及203个项目，新增商品房约762万平方米，总体低于2018年;这一年，二手房成交量增加近5成，迎来爆发。

那么，上海土地市场价格缘何走低?新房、二手房表现为何走向两极?而新的突破究竟应该何处寻?

土地价格滑落

“地王没了”，是上海中原地产市场分析师卢文曦对2019年上海土地市场的第一印象。他说，这一年土地成交量、成交金额走向相反，土地价格整体出现滑落。

据上海中原地产数据显示，截止2019年12月22日，上海经营性土地成交面积达到510.5万平方米，同比增加23.1%;成交土地金额1551.4亿元，同比减少3.6%。

“土地价格有所下滑，一方面是供应增多预期放松;另一方面是外围远郊区域供应多，拉低了价格。”卢文曦指出，造成土地价格回落的原因，与2019年土地结构不无关系。

拆分来看，截止2019年12月22日，上海住宅用地成交面积344.5万平方米，同比增加114.6%;商业、办公等用地则成交134.4万平方米，同比减少30.9%。

按照卢文曦的说法，今年相对火热的住宅市场，绝大部分宅地以底价成交，只有个别宅地溢价率超过10%，目前宅地的成交楼板价基本在区域内所售住宅价格的6折左右，而溢价率排名靠前的几乎都是商办地块。

另据上海中原地产数据显示，溢价率排名前5的均是商办地块，溢价率分别为109.70%、64.10%、49.30%、24.60%、23.10%。

对于宅地溢价率走低的原因，卢文曦认为一方面是土地供应空间越来越趋于远郊，不少地块所在版块没有轨道交通规划，位置相对较“偏”，比较偏远的地区租赁市场远不及市区需求量大;另一方面，15%自持的规定使得房企没有特别好的应对方案，这限制了房企拿地的价格承受力。

环境之外，同策研究院首席分析师张宏伟认为这与制度也有一定的关系。“上海实行的复合土拍政策，很多中小企业不具备相应资格，基本上是大型品牌房企竞拍，这个制度本身也导致整个市场的溢价率不会太高。另外，上海有一些上百亿的超大体量项目，这些地块总价比较高，其实楼面价相对还算合理，溢价率也不高。”

尽管土地市场回落迹象明显，但卢文曦认为今后上海土地市场的竞争只会越来越激烈。“虽然上海还有其产业，比如工业、金融等，但房地产依然对经济起到一定的贡献。因此，2020年土地供应不会出现明显收缩，成交预计和2019年相仿，尤其是住宅土地，会保持稳定供应，但是想刷新地王价格也有难度。”

新房认筹率走低

与土地市场上宅地的火热不同，新房市场显得有些低迷。

上海中原地产数据显示，从认筹水平来看，2019年新房认筹率为50%，并且全部认筹完毕的项目不多，一些远郊楼盘认筹率甚至不到20%。

卢文曦告诉财经网，一般情况下，住宅的认筹率在7-8成。在2018年，很多豪宅全部认筹完毕，甚至出现平均1.5-2个家庭抢1套房源的现象。

“以往推盘喜欢少量推盘，以增加人气，为下一步涨价做铺垫。但是在限价背景下，不少房企放弃涨价幻想，很多项目一口气推出10万平方米以上的量，不少楼盘几乎整个项目一次性拿出来销售。”卢文曦表示，这主要是由于限价导致后续项目涨价预期不足，甚至会有降价压力，与其等政策松动不如快速出货，掌握主动权。

或许受益于开发商的积极推盘，截至2019年12月22日，新建商品住宅成交749.9万平方米，同比增加19.1%。但值得注意的是，同期新房库存总量已经高达871.2万平方米，创近3年来的库存量新高。

卢文曦认为，上海在调控方面一向严格，楼市政策松绑的可能性不高，预计明年成交量依然会有780万平方米左右的成交量。若以此计算，即使明年没有新盘入市，市场上的供应量也将近超出需求量100万平方米。

“今年一季度或者二季度，市场上有可能会出现一些定向宽松，让市场有一定的复苏。”张宏伟表示，这种反弹应该在小幅度的合理范围之内，主要是避免市场过度下滑。

机遇在哪儿？

市场叠加政策，房企陷入了“危机”之中。但“危机”一词还有另一种解释，意指有危险又有机会的时刻。

那么，市场的机会在哪儿?多位专家认为，现在“稳”主要谈的是住宅市场，商办体量小，上海需求释放点之一在于旧改。

根据《上海城市总体规划(2017-2035)》，到2035年，上海建设用地总规模控制为3200平方公里，这意味着上海的发展重点由“城市扩张”转向“城市更新”，城市未来的发展空间，将从改造和重构已建成的区域产生。

另据华夏时报报道，上海市住房城乡建设管理委员会此前透露，根据计划，2020年上海中心城区将完成二级旧里以下房屋改造55万平方米、2.8万户。

卢文曦表示，“作为房企来说，虽然旧改利润上可能不及商业地产开发，但安全边际要高很多，而且从实际成交来看，这些项目也会受到原住民青睐。预计2020年旧改数量增幅可能在1成左右。”而在张宏伟看来，尽管旧改项目对房企的资金链提出了要求，但正好适应融资成本低的房企。

此外，旧改也一定程度上激发了二手房的市场需求。卢文曦表示，旧改释放诸多购买力，现在动迁能安置到周康之类的近郊已经是很好的地段，但多数情况是在远郊拿实物补偿。

“因此不少业主选择货币安置，这些需求直接导向二手房市场。区域内如果有旧改，周边区域的二手房市场多少会感受到市场的异动。一些总价低于250万元的房源议价空间从原先的3%缩水到1%。”

卢文曦认为，旧改是稳经济发展的重要抓手，2020年旧改或维持和2019年相当力度。“和2019年相仿，至少会有1.5万户需求直接推向二手房市场，在需求依托下，成交量有机会稳定在1.8万套/月。但是这个量也仅仅是‘平均水平 ’，不具备涨价的前提。”

旧改之外，市场上也形成了另一种小趋势：95后渐渐成为主力。贝壳研究院报告指出，2019年购房人群中，武汉、重庆、成都95后占比超过41%，南京甚至达到45%，北京95后购房比例增幅最高。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，在购房置业选择面积段的统计中，95后群体中有57%的购房者一步到位买三房。在房源选择中，95后更看重交通便利程度、健身设施与娱乐活动场所。而95后对教育学区、幼儿园及学校、肉菜市场等需求较低。

而迎合当下年轻人的需求有多么重要，2020年的B站跨年晚会或许已经给出了答案。

文/王亚静(责编：高雅)