房地产行业招商蛇口稳健经营“多元并举” 做中国领先的城市和园区综合开发运营服务商

房地产行业进入下半场，房企所比拼的不再仅仅是规模。考验着房企可持续发展潜力的维度有几个方面，其中重要的一点是对资金的把控能力，此外是“护城河有多宽”，这两个重要指标决定了企业在这个高烈度的竞争时代，能够走得有多远。

头部房企中，招商蛇口在培育新的业务增长点方面，是具有代表性的一家。自2015年12月30日吸收合并招商地产实现无先例重组上市以来，招商蛇口开始谋求战略转型，公司将自身定位于“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”，开始了顺应时代及自身寻求高质量发展的“综合发展”之路。

如今转型的成效已经初显。招商蛇口以“前港-中区-后城”独特的发展经营模式，旗下社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮业务三大板块协同发展。

此外，招商蛇口也是积极拥抱资本市场的典范，2019年，招商蛇口在中国香港上市了房地产投资信托基金;同年，完成了对中航善达的并购重组，重组更名后的招商积余作为招商蛇口控股子公司正式在深交所上市。

稳健经营拓宽护城河

宏观经济压力下，招商蛇口仍然实现了稳健经营。1-11月，公司累计实现签约销售面积1013.46万平方米，同比增加42.42%;累计实现签约销售金额1970.47亿元，同比增加32.41%。

同时，从公司2019年半年报披露数据可以看出，截至上半年，招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元，同比增长31.26%;毛利率为36.52%，同比增加6.51个百分点，而营收占比较2018年同期增加8.58个百分点至24.02%。

融资能力和负债率是最能够看出一家房企底色的指标。招商蛇口2019年中期平均融资成本为4.91%，在行业中处于最低水平之一;截止上半年，公司净负债率为53%，也远低于行业均值99.62%。

分析人士指出，从目前来看，招商蛇口正朝着转型目标稳健前行，虽然短期来看，社区开发与运营仍占公司业务收入的主要来源，而园区开发与运营业务是贡献稳定现金流的重要部分;邮轮产业建设与运营属于需要大量前期投入的新业务。

但中期来看，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的高价值土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品价值，公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源;而长期看，三大板块协作发展，交叉运营，不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。

实际上，2019年以来，招商蛇口围绕“前港-中区-后城”模式，对应邮轮、园区、社区三大业务，通过整合集团资源，结合城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级，持续打造和完善全生命周期产品体系，目前已呈现多元协同发展，遍地开花的趋势。

招商蛇口直接或间接参与的邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市，并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目;另外，公司多元化发展板块业绩也有所上升。

如在长租公寓方面，截至2019年上半年，在精耕深圳市场的基础上，全面覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等15个城市，合计在全国布局2.5万间，管理规模总计约100万平方米;在大健康领域，从养老、医疗、健康管理等方面推进大健康业务，打造标杆项目，探索盈利模式。在大文创方面，初步形成了整体产业规划，文化教育方面确定了产业进入的思路与策略，国际学校项目持续推进，积极拓展公教合作等等。

招商蛇口表示，公司始终坚持“质量第一、效益优先、规模适度”的战略原则，以综合发展模式，实现高质量可持续发展。要以定力、实力和耐心穿越行业周期，一方面要把目光放长远，发挥央企的责任和担当，积极响应国家战略规划，一方面也要稳健运营，为企业自身实现高质量可持续发展之路打造新引擎。

拥抱资本市场有望迎来利好

在央企行列，招商蛇口是积极拥抱资本市场的典范，2019年也是招商蛇口收获颇丰的一年。2019年12月16日，招商蛇口正式完成对中航善达的并购重组，重组更名后的招商积余正式在深交所上市，为央企改革再添经典案例。

“积余”意为对存量资产的管理、运营及服务，招商积余的上市，不仅意味着中国A股市场上物业领域又一巨无霸的诞生，同时也承载了招商蛇口对布局存量资产管理、运营和服务的“大物业”领域未来莫大的期待和信心，招商积余未来将成为招商蛇口的转型发展新引擎。

其实，为了盘活手中大量的存量资产，招商蛇口不仅将旗下物业资产借道中航善达实现在A股上市，此前还不断试水包括CMBS、ABS、ABN等在内的资产证券化手段，最引人瞩目的是，2019年12月10日，招商蛇口发起的招商局商业房托在港交所成功上市，这不仅创下了香港REITs市场冰封六年之后的首单IPO，更是首只由央企在香港上市的房地产投资信托基金，也为不动产金融开启了一种全新的思路。

不仅如此，招商蛇口的前海土地整备也已圆满落地，未来将为公司的业绩增长作出贡献。2019年12月30日晚，招商蛇口发布公告，招商蛇口2019年第四次临时股东大会审议通过《公司与深圳市前海开发投资控股有限公司共同增资深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司的方案》的议案，同意下属公司招商前海实业和前海投控共同增资深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。

这标志着前海土地整备事宜在2019年上半年全面完成后，前海合资合作事宜亦顺利通过，至此，前海土地整备及合资合作项目圆满落地。

根据公告，本次交易完成后，合资公司将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源，加快片区开发建设、运营管理和产业引进，发挥产城融合效应，促进创新要素集聚，提升产业发展能级，落实国家“一带一路”倡议打造企业走出去门户基地，建设深港合作的平台载体。

多份研报指出，招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高，具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值有望进一步提升。公司前海土地整备及合资合作的完成，前海项目开发加速，将推动利润表和资产负债表的改善。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。

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