青岛正在下大力气培育一批亿元楼

◎文 |F.Lin.

◎编辑 | 小木

青岛正在向楼宇经济全面发力。7月20日，青岛全市重点项目建设暨招商引资调度推进会议上强调：

(资料图片)

要坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，牢固树立大抓产业、大抓项目的鲜明导向，持续用力抓好项目招引建设，推动实体经济振兴发展取得更大突破。

这其中的一大变化是，楼宇经济作为抓实体经济的重点，被放到了显要位置，“要积极谋划现代服务业项目，推动楼宇经济提质增效。”

再往前，7月初，《青岛市楼宇经济高质量发展三年行动方案（2023-2025年）》正式印发，提出：

到2025年，争取税收过亿元楼宇达到130座、十亿元楼宇达到15座、二十亿元楼宇达到5座”。‍‍‍

而在今年政府工作报告中，“大力发展楼宇经济、总部经济，积极引进更多央企和跨国公司地区总部”，就已经被列为2023年的工作重点之一。

青岛发力楼宇经济和总部经济背后，一方面是全新核算体系下GDP增长的最有效手段（比如，楼宇经济一般承载的是企业的研发、办公和销售总部，这些都对GDP有着直接贡献；再比如，可以让更多头部企业的新兴业务或者关联业务留在当地做大增量），另一方面，对城市品质提升、一般公共预算收入增加、高端人才引进等，也都有着直接利好。既有面子，又有里子。

但根据仲量联行最新发布的2023年二季度全国各大城市甲级办公楼情况，青岛楼宇空置率达37%，仅次于天津和沈阳的38%，与厦门并列全国第二，租金却高达112元/平方米/月，仅次于北京、上海、深圳、广州和杭州，高居第六。

那么，目前青岛的楼宇经济发展和布局如何？存在哪些问题？突破口又在哪里？

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粗略估计，截至2022年底，青岛市的税收“亿元楼”已经超过了80座，而且这个数据正在不断刷新。

梳理青岛税收“亿元楼”区域分布和行业布局，可以发现青岛楼宇经济发展主要呈现几个特点。一是，青岛甲级写字楼主要集中在市南、市北和崂山三大区域。

这其中，崂山区突出“金融”和“科技创新”两大核心，市南区的主要着力点是“金融”和“数字经济”，市北主打“一楼一产业”的专业特色。

2021年，崂山区税收过亿元楼宇达到35座，位居全市第一。2022年，崂山区新增税收过亿元楼宇5座。这些“亿元楼”中，不乏上实中心T3、海尔云谷·中心大楼、光大理财大厦等“十亿元”楼宇。2022年，市南区税收过亿元的楼宇数量延续了上一年回升的势头，实现27座“亿元楼”目标。

市北区是青岛甲级写字楼空置率最低的区市。根据戴德梁行数据，2023年二季度，市北区的空置率为17.5%，比同期的上海（18.59%）和深圳（24.5%）还要低。截至2022年，市北区95座商务楼宇中，有13栋税收“亿元楼”宇。

其中，青岛烟草、中铁发展等成为十亿级税收总部企业。

二是，相比于制造业的突出优势，西海岸新区的楼宇经济发展水平有待提升。目前，西海岸新区已经逐渐形成了两个明显的甲级写字楼集聚区。

一个是聚集了各类金融机构、新型金融业态等金融资源的唐岛湾CBD，另一个是集聚了一批影视产业，虚拟现实、数字经济等新兴产业的灵山湾CBD。三是，胶州和平度在2022年实现“亿元楼”的零突破。

胶州市2023年政府工作报告中提出，胶州三里河创业孵化基地不仅获批“国家级青年创业社区”，还是胶州首个税收亿元楼宇。

2月28日，“青岛平度控股集团”公众号发布消息，由平度控股负责的胶东半岛·领创中心成为平度市首座税收“超亿元写字楼”。

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整体来看，青岛楼宇经济呈现出良好的发展势头，但与此同时，全市甲级写字楼空置率居高不下的问题也一直存在。

根据戴德梁行报告，今年第二季度，青岛甲级写字楼市场无新增项目入市，甲级写字楼市场总存量与一季度持平在166万平方米；平均租金为每月105.98元每平方米，环比微降0.23%。市场空置率环比下降0.4个百分点至24.6%。

从另一家机构仲量联行发布的全国重点城市写字楼数据看，青岛空置率高的问题更加凸显。

根据仲量联行最新发布的2023年二季度全国各大城市甲级办公楼空置率，青岛楼宇空置率达37%，仅次于天津和沈阳的38%，与厦门并列全国第二。虽然两家机构统计口径不同，但都反映出青岛楼宇经济这篇文章还有着非常大的提升空间。

首先，青岛的楼宇经济中，金融行业贡献大，与制造业密切相关的科技研发服务业、营销总部、外贸总部等贡献度有待提升。在仲量联行这份报告中，青岛甲级办公楼平均租金112元/平方米/月，在全国重点城市中仅次于北京、上海、深圳、广州和杭州，高居第六。

这其中，众多金融企业集聚的崂山金家岭将青岛的租金拉高了不少。反过来，这些金融企业也对城市税收做出了实实在在的贡献。

青岛的税收“十亿元楼”上实中心T3楼内，金融类企业占到全部企业的半数以上。相比之下，与先进制造业密切相关的数字经济、软件和信息服务、科技服务等高端服务业明显没有跟上制造业的前进步伐。

此外，青岛缺少本土外贸头部企业。从目前来看，青岛的外贸企业，大多从事的还是大宗原材料的进出口，跟产业附加值高的制造环节联动不多。

新能源汽车产业目前是外贸和制造业结合的一个突破口。‍‍‍‍‍‍‍比如，魏桥控股后的北汽制造厂已经将新能源汽车出海作为重要发力方向，外贸进出口的特殊属性很容易为当地带来增量。

负责北汽制造进出口业务的北京汽车制造厂（青岛）进出口有限公司在莱西注册。

而负责奇瑞青岛基地进出口业务的奇瑞（青岛）国际贸易有限公司也注册在了即墨的汽车新城。

第二，青岛对互联网、文娱等高端现代服务业企业总部企业的培育和引进力度不够。

对比成都，仅2020年8月，就拿到了腾讯、网易、字节跳动共计280亿元的投资。位于成都的华为成都研究所是华为全球主力研发中心之一。

除了华为、腾讯、网易、字节跳动外，包括阿里巴巴、美团、京东、百度、新浪、oppo、携程、聚美优品、爱奇艺等互联网大厂在成都均设有研发中心。

再有，过度开发、市场规划不合理、周边配套设施不完善等因素，也是导致青岛楼宇空置率较高的因素。

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在新兴产业规模较小、成长尚需时日的前提下，青岛更应该坚持先进制造业与现代服务业的深度融合。

这背后的逻辑是，制造业越往产业链上游延伸，越往技术创新含量高的环节升级，越需要现代金融、软件和信息服务、科技服务等高端服务业的支撑，同时反过来也促进现代物流、现代商贸、会展等服务业向高端延伸。

一是更加凸显城市新兴产业赛道特色，尤其是集成电路、虚拟现实、生物医药等新兴产业的集聚效应需要进一步凸显。

产业契合度，是企业在城市选择上的一个重要参考依据。

前滩能够成为上海全市跨国公司落户最活跃的区域之一，主要受益于浦东新区集成电路、生物医药、汽车装备等三大主导产业的发展。

这也是歌尔把全球研发中心放在青岛的原因。

青岛汇聚了全国约70%的虚拟现实科研力量，形成了歌尔、抖音Pico等龙头企业，海信医疗、数智孪生等特色企业的聚集发展态势，且基本实现“硬件-软件-内容-应用”的虚拟现实全产业链覆盖。

就在7月20日，大朋VR总部从上海正式迁入崂山，落户青岛市虚拟现实产业园。

大朋VR头显出货量，位居中国XR市场第二位，占比高达36%，排名第一的，则是青岛的小鸟看看（PICO），占比43%。

这种集聚效应也会吸引越来越虚拟现实上下游企业入驻青岛。二是利用自身对外开放的平台优势，吸引更多高质量外资企业将研发中心、外资总部落在青岛。

以苏州为例，今年以来，美国安普瑞斯高能量密度锂离子电池生产研发基地、默迪夫生物总部、默迪夫多肽研发生产基地、微软中国首个工业元宇宙应用中心项目、空中客车中国研发中心、恩斯克中国总部及研发中心二期项目等一系列外资总部相继落地苏州。

这背后，一方面得益于苏州完备的制造业体系，和强大的产业配套能力，另一方面，则源于苏州的高水平对外开放。青岛的优势在于，既是黄河流域的主要出海通道，又拥有上合示范区、自贸区、青岛高新区等国家级重要开放平台。

如何充分利用这些国家级重大开放平台，聚焦24条重点产业链，招引更多产业链互补、上下游融合的项目，吸引更多现代服务业企业集聚发展，是当前的关键所在。

三是各区市结合自身特色，提高楼宇经济的专业服务意识，完善楼宇配套设施建设。

对于寸土寸金的主城中心区来说，楼宇经济是提升城市品位和区域高质量发展的必然选择。目前，包括市南、市北、崂山、城阳和西海岸新区等，都针对楼宇经济下一步发展出台了相关政策。

但真正有效的楼宇经济崛起，一定要充分结合自身发展的特色。

在青岛主城区三大CBD中，虽然起步很早、但一直伴随各种问题的市北区CBD发展到今天，空置率维持到一个较低的水准，值得好好总结。

在整体产业定位上，市北区除了传统的航运贸易、商务商贸优势产业，还逐渐在数字经济、文化创意、医养健康等领域形成了集聚。

从物理空间来看，市北区CBD似乎还在不断扩容，鞍山路上的浪潮大数据产业园、南京路上的青岛生物科技创新园等都被纳入市北中央商务区的范畴。

一方面是充分利用市北区CBD核心区的产业辐射外溢，另一方面则发挥原有商务区的专业服务能力，尽可能将市北CBD、新都心商圈和浮山后居住区连成一片，这一片区可能是青岛年轻新中产最密集、消费能力最旺盛、职住最平衡的一个片区，这恰恰是一个片区活力的具体体现。

李沧院士港导致的写字楼空置率高的问题，实际上也可以借鉴市北区思路，搭乘崂山区金融集聚效应强、科创企业高速发展的快车，在租金、楼宇服务水平上和崂山形成差异化，吸引更多对租金敏感、但同时又是高成长性的企业入驻。

此外，各区市以平台公司为主体的楼宇经济开发运营模式也值得关注。

像西海岸新区的灵山湾、崂山区的创智谷等属于CBD2.0模式，不仅提供物理办公空间，还能提供产业培育、产业基金、人才招募以及市场转化，搭建产业链条，最终形成一个个的产业集群。

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