北京调控松绑预期下的卖地： 头部民企依然失约 外来客“摇中”热门地块

楼市调控松绑的预期之下，北京土拍市场上演了一出“外来的和尚好念经”的画面。

(资料图)

8月3日，北京迎来调控松绑预期释放后的首次土地出让。两宗地块均在大兴，根据前一日的报名截止信息，大兴三合庄6018地块意向拿地房企共16家；另有6家房企报名大兴新城DX00-0101-053等地块。

最终湖州中石通过摇号，摘得大兴三合庄地块。

从报名和现场竞价，虽然央国企依然是北京土拍市场的主力军，且厮杀毫不手软，知名民企则再次缺席北京的土拍市场，但从6月以来频繁出现的“外地生面孔”进京拿地终于有了“开花”——湖州中石房地产开发有限公司碾压其他15家资质、经验、口碑都远超自己的央国企，将大兴三合庄地块收入囊中。

楼市松绑预期下的围猎

3日土拍之所以备受关注，主要源于调控松绑的预期。

当天出让的两块地都位于大兴。被16家房企围猎的，位于大兴三合庄， 土地起始价33.2亿元，销售指导价期房5.9万元/平方米，现房6.1万元/平方米。根据出让规则，宗地设定土地合理上限价格381800万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限2.5万平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

在现场竞价前，三合庄地块共收到16次报价。当天，绿城、中海、首开、京能、中铁建、天恒、建发等均进行了现场报价，通过摇号确定建发为合理价格上限触达单位。随后全部竞买人集体进入竞西安房面积环节，京能、兴创、建工、天恒、首开、太原萃丰、金隅均报出面积，最终该地块由湖州中石以38.18亿元+2.5万平方米现房销售面积竞得，溢价率15%。

三合庄地块之所以抢手，一方面是所在黄村板块配套丰富，此前大兴区土地推介会时更承诺周边规划教育、医疗、体育等配套设施将同步实施。另一方面从价格看，若竞到上限38.18亿元，剔除配建后楼面价不高于3.15万元/平方米，缝差接近3万元，开发商的利润可期。

幸运儿湖州中石

除了央国企积极抢地外，当天最大的意外，来自于首次进京的湖州中石，“通过摇号”碾压其他15家资质、经验、口碑都远超自己的央国企。

天眼查显示，该公司成立于2001年6月，位于浙江省湖州市，是一家以从事房地产业为主的企业。企业注册资本26288万元人民币，超过了97％的浙江省同行，实缴资本26288万元人民币。为宇诚集团旗下子公司。

主营业务为计算机、通讯和其他电子设备制造业的宇诚集团，并非房地产市场的“新兵”。曾与碧桂园合作成立东方晨旭，在海南开发房地产项目；也曾独立投资文昌昌都房地产有限公司，并在湖州当地注册了德清升宇置业有限公司。

就此前，在杭州第四批、第五批土地出让中，宇诚集团以21.6亿元和以21.5亿元先后拿下四堡七堡地块和余杭区地块，后者更是第四批供地中体量最大的地块，由此可见宇诚集团布局一线城市和强一线城市的决心。

不只是宇诚集团，之前曾参与土拍的太原萃丰也再次出手报名三合庄地块。

多位本地开发商及分析师均表示，目前北京的土地出让方式给了外地新兵“试水”的勇气。“资格门槛低，摇号有运气成分，这两项对于任何一个一线城市来说都是少见的卖地条件。”在当日卖地现场，一位总部在华南的头部国企北京公司总经理无奈地摇了摇头。

依然未见品牌民企身影

与一众央国企、外地生面孔跃跃欲试相比，品牌民企在调控优化的预期下，拿地依旧谨慎。

“大兴那个片区过去也以央国企开发为主，公司对陌生片区在现阶段没有试水的打算。”上半年营收排名前十的某知名民企北京公司总经理告诉北京商报记者，从集团对北京公司的要求来看，并没有硬性拿地的指标，但对于北京公司自己而言，今年却是“必须补仓了”。“北京公司除了一些商办、车库的存货，货值已经消化得差不多，再不拿地，团队都有问题了。”这位总经理透露，上半年曾经两次给集团上报拿地计划，一次被否，一次通过。“但最终央国企拼的太狠，我们担心算不过来账，就没举。”

“我们就是没货值、拿不到地，只能把北京公司总部搬到土地存量还算多的天津。”总部在华东的某20强房企北京公司总经理告诉北京商报记者，在连续开发三个项目后，北京公司在京连续三年未能补仓，人员流失比较大，为了最大限度降低成本，不得不将分部挪走。

北京链家研究院分析师岳微认为，对于北京市场而言，从供需两端来看，长期处于相对稳定的态势，土地及新房供应节奏持续稳定、供应模式动态调整、供给方式贴合市场，营商环境优化一向为全国之先，北京住房市场供应与居住需求匹配度较高；对于开发企业而言，在土地市场的投拓意愿主要受地块条件、购房需求及自身开发能力等因素影响，竞拍行为整体谨慎、局部分化，没有到逢地必抢的情况是北京市场良好健康稳定发展的表现。此外，今年北京土地市场竞拍规则出现改变，现场摇号比例提升，房企斩获机会均等但不确定性增加。“上半年北京房企已呈现多元化趋势，据北京链家研究院统计，活跃房企体量增长81%，其中龙湖、万科、懋源、新城等头部民企参拍意愿强烈，但受制于摇号签运影响未有斩获。”

北京商报记者 王寅浩

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