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自从开了这个公众号以来，被问得最多的问题之一，就是自住兼投资求推荐。

但这个的确是不太好回答。

虽然给不到什么让人满意的答案，但给个解释，还是可以的。

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我先拿自己的一套房子举个例。

2011年，我在复地买了套四房，建面144平米，总价80万左右吧，如果按建筑面积计算，单价大概也就5600的样子，听起来很便宜对不对？这套房子我是一次性付的，也比较好算账，所以就拿它来当案例。

当年的人工和建材，还没有今天这么贵，房子的装修加家具家电，我大概花了40多万，为了计算简便，我把零头抹掉，就算40万整数；房款加上税费大修，事实上也超过80万了，我们同样算个整数。

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于是，从买房子到住进去，我总共花了120万，这套房子现在在链家上的报价，大概是220万左右（当然也有挂240的，那个基本没什么参考性），按照现在的行情，如果我真想出手变现，我估计实收大概也就200万的样子，粗略一看，貌似还不错。

但如果算上资金的时间成本，就不是这么回事了，即使按每年5%的收益算，120万本金的年收益也有6万，2011年到现在，已经过去了8年时间，正常的收益大概是50万，房子实际的成本是170万，也就是说如果我现在200万把它卖掉，比随便买点低风险的理财，也就多挣30万块钱。

如果我把房款超过80万的那点零头、装修超过40万的那点零头算上，能不能多挣25万，都还难讲。如果正常理财收益，我按复利去计算，实际上多挣的，估计也就20万。

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挣到这20来万，还有一个非常重要的前提，那就是2011年，是房价的一个相对低点，我买入这套房子的价格，建面只需5500。

这笔账还有另外一个计算结果，那就是如果未来三四年房价不涨，我现在这20万投资收益，也差不多会被填平，也就是说我花的这笔钱，唯一的收益就是白住了十年。

所以自住兼投资这个问题，是不是很难回答？

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有人可能会说，如果我选择首付低点、多贷点款，结果就不一样了，其实一样的，你一次性付款损失的是自有资金收益，从银行贷款背的是贷款利息，都是5个点左右，有毛线个区别？

可能还有同学会说，如果不装修，清水买清水卖，收益也许会好点。的确如此，这恰好也是自住加投资很难算过来账的原因。

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所谓自住，通常来说，都意味着两件事。

第一，是要投入装修成本，你买了房子以后，正常来讲，总不可能接根电线安几个灯泡，就拖家带口的住进去对不对？你的装修投入，在转手卖的时候，十有八九是要被打折的。

第二，是比较长的持有周期，买房到交房动辄接近两年，装修到入住动辄一年多，自己住个三五年，想换房的时候如果遇到行情不好再卖个一年多……，差不过十年八年就过去了，时间越长，通常意味着持有成本越高。

这两块成本一加，就让赚钱变成了一件比较难的事，即使是你有幸遭遇了一轮房价大涨。如果运气差点，赶不上一轮大涨，能捡个几年白住，就已经很不错了。

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这个世界很骨感，所以在很多时候，我们的梦想，最好不要太过丰满，否则失望很可能就会成为一个大概率事件。

打个比方说，有些找对象的同学，会说我其实也没啥要求，只要对方形象气质好点、学历收入高点、人品脾气好点、家里父母给力点、房子车子大点、生活情趣饱满点……，就差不多了，我这个人不挑剔，凡事主要讲个缘分。

要是自己也有这个条件，有这些要求，其实也没啥，关键是很多自己也说不出凭什么，反正我就是要。

你咋个不上天？

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回到房子上说，我个人觉得，买一套房子，究竟是自住还是投资，首先最好心里要有一个清晰的导向，因为在实际操作中，这很可能是完全不同的选择逻辑。

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如果是自住，一定是在经济条件许可的范围内，怎么舒服怎么来。

自己上班近、孩子上学近、父母到亲戚朋友家串门方便，一定是首要条件；然后再在备选对象里，根据自己的喜好来做筛选，我喜欢清净，就选个低密度的、旁边有公园的，我喜欢热闹，就选个步行街旁边的；我喜欢花园就选别墅，我不喜欢上下楼就选大平层；我喜欢客厅大就选客厅大的，喜欢卧室大就算卧室大的。

如果是自住，在有些时候，偏好甚至可以大过实用性的考虑。就算我在坡区上班，跑到大竹林来买了个江边的别墅，又能怎样？千金难买我乐意，老子自己的钱，爱怎么花还用给别人交代？

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如果是投资，那一定是另外一套逻辑，首先考虑的不是自己方便或是高兴，而是拿在手里能不能产生收益，过几年加点价能不能卖得出去。

通常来讲，投资大概是以下几个方向：

如果你认为，未来几年的行情会很好，主要想赚买卖差价。就买交通便利的小三房、最好带公立学区，因为在每轮房价高速上涨的周期里，小三房的客户都是最慌张的，他们的慌张情绪，就是你的套利空间。

如果你觉得未来房价会平稳中小涨，主要想赚个租金收益，把房子当理财产品买，那就买成熟地段的单配、一室一厅，最大不超过小两房，最好是二手，接房拿到钥匙就可以租、甚至带租约买过来，一方面把收益获取时间提前，另一方面是省掉接房后的装修投入。

如果你觉得未来房价不会涨、甚至有可能小跌，但还是想投一套，在本金比较充裕的前提下，可以考虑地段比较成熟的高档项目、四房起步，这个赌的是成熟地段好产品的总量有限，赌的是即使房价不涨、也有些预算充足的人、不愿意去比较远的地方生活、愿意为好房子支付溢价，买了以后不去装修、压根不想去住的事，以后能赚钱的话就卖了，卖不掉就留给儿女。

......

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以上这些套路，肯定不全，也未必都对，毕竟这并不是一篇讨论投资方法的东西，我想说的只是，买房子究竟是自住或是投资，首先要确定个方向，在确定了这个方向以后，再来选一个适合自己的选择逻辑。

后面一点，其实是很重要的。同样以相亲来举例，有些离了婚带着小朋友的女同学，打定了主意再找一个重新开始，这就算是确定方向了，挺好的，但很多在选的时候都觉得，我首先要选一个对孩子好的，其它的再说，这就未必对了，如果对方不是因为很喜欢你，怎么可能对你的孩子很好？所以首先应该看的，不是他对你孩子好不好，而是他是不是真的喜欢你。我见过不少自身条件还不错、让别人觉得还有利可图的女同学，都是这么掉进坑里的，对方先做出一副对孩子很好的样子，她就觉得遇到了对的人，结果却发现都是错的，几乎无一例外。

这个人以后一直对孩子好的理由是什么？以后别人加价接我房子的理由是什么？看起来是两个完全不一样的问题，其实背后是一个道理。

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最后想聊的，是量力而为的问题。

如果投资一套房子，都需要给自己加上很大的压力，搞得吃个火锅逛个商场都紧张，我个人建议不妨暂时放下这个想法，尤其是那些人到中年的朋友。因为未来几年的就业环境和整体收入水平，很可能都对中年人不太友好。

其一是因为中年人要养车养房带娃，生活成本本来就比较高，相应待遇要求也偏高，而在高增长很可能暂告一段落的背景下，很多企业可能都已经支付不起中年人理想的薪资福利了；其二是现在行业迭代太快了，今天还热门的行业和职业，可能三五年之后，行业整体产能和人员数量，就都已经过剩了，国企的铁饭碗被人羡慕了几十年，未来一个行业的饭碗能被人羡慕个几年、很可能都是一个小奇迹了，今天的那些所谓高薪岗位，过五年八年再来看，很可能已经是很惨淡的职业，有本事不愁找不到饭吃这句话，当然是没错，但可惜的是，真正有本事的、强到可以跨越行业壁垒穿越周期的，只怕不到10%。昨天人民日报微博已经在提醒年轻人要能抗压，大家感受一下。

所以，不妨多少给自己留点余量，如果现在满仓，即使楼市未来还有春天，对于很多个体而言，也很可能熬不到那一天。

end

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