半年分红赶上去年全年 越秀服务：最有希望逆势加仓的物业股

“高增长、高盈利能力、现金流净流入占净利润比例高、负债少”，这是被长期看好的股票的共有特征。A股的贵州茅台(600519)、宁德时代(300750)、药明康德(603259)等明星个股，就是因为具备这样的特征，得到机构的推崇，因而股价持续盘踞高位。而在港股，投资者不必像在A股一样，以上百，甚至上千的股价，买入具有这样特点的股票。

(资料图片仅供参考)

就比如越秀服务（HK6626）的股价常年在2—3港元/股，却同样具有高增长、高盈利能力、高现金流净流入占比和低负债的热点。关键还在于后者的分红增幅也可观。8月22日，在越秀服务中期业绩会上，董事会建议宣派中期股息每股0.081元人民币，派息比率达50%。这个派息金额已经直追去年全年0.96元人民币的分红。高成长、高盈利、高分红、高现金资产占比的热点，給投资者留下深刻印象。

不靠收并购，也能实现收入持续快速增长

观察A股和H股的物业股，可以发现越秀服务有两个特点。一是成长性处于行业前茅二是分红金额直追物业管理规模数倍于前者的龙头物企。尽管在IPO时获得大额融资，却一直没有像其他物企那样“买买买”，反而用这笔现金生息，实现高额的理财收益。这使得越秀服务的现金资产，这使得公司的现金资产能达到总资产的72％。

越秀服务所以可以保有如此大规模的现金，很大原因是得益于企业强大的业务拓展和盈利能力。

越秀服务实现营业收入人民币15.12亿元，同比增长38.7%；毛利率28.1%；股东应占盈利人民币2.48亿元，同比增长17.5%。

越秀服务的非商业物业管理及增值服务所得收入增长强劲，成为收入增长的主要动力来源。前者的收入金额达到人民币12.11亿元，同比增长49.4%，占总收入的80.1%。其中基础物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服分别占总收入的30.3%、23.3%和26.5%。

尤其是业主增值服务和非业主增值服务的收入增幅非常可观，前者的增幅达到了64.44％，后者的增幅也超过了五成。

尤其是社区增值服务板块的新零售业务，收入增幅达到了153％，金额达到了1.53亿元，增长幅度超过来新零售领域的诸多同行。

收入和净利的持续大幅增长，让越秀服务可以耐心地挑选优质的收购标的，而不必像同行那样在牺牲毛利的情况下，通过大面积收购同行快速扩大规模。

越秀服务拓展规模的主要渠道，是越秀地产和越秀集团的委托和来自第三方物业拓展。2023年上半年，越秀服务新签约项目44个，新增的合约面积达到826万㎡。这部分新签约管理面积中，来自越秀地产的是133万方，来自越秀集团的是302万方，来自第三方拓展的面积是391万方。

持续创新服务产品：实现增值收入持续快速增长

越秀服务，所以能在规模增长、盈利能力、现金占比等指标，可以和包括宁王在内众多明星上市公司类比，很大程度和越秀服务有能力根据市场痛点，持续研发优质服务产品、扩展服务内容有关。

越秀服务拥有着品类齐全的服务大类，从基础物业管理，到商写的FM服务，再到领域更为广阔的社区增值服务，每一项新增服务，都会越秀扩展了收入合利润，叶协助了越秀服务实现了营收和毛利的持续增长。

执行董事兼常务副总裁毛良敏介绍说，仅在广州他们推出的家电清洗服务一项，就获得了上千万的收入。又比如这几年夜市经济盛行。越秀服务就敏锐地洞察市场的这一需求，积极开展社区商业的夜市经济，获得了很不错的收入。

仅仅在社区增值服务领域，越秀服务就拥有五大平台，并通过五大平台，不断推出新的服务产品，帮助客户解决痛点。比如今年上半年收入增长最为迅猛的美居板块，就是把握住客户改造户型和二次装修的急需，通过前端销售顾问的服务，快速发展的一项服务。后者的收入增幅超过60％，仅次于新零售板块。

在非业主增值服务领域，越秀服务除了传统的设计咨询服务和安全管理及交互服务外，还延伸了车位协销、智能化设备等全新的服务领域。

服务项目的不断创新、拓展和延伸背后，是越秀服务整合、融合内外部资源的隐形优势得到发挥。

在很多物企拿充满想象力，但却不知道如何“下嘴”的社区增值服务市场还无能为力时，越秀服务却从行业外引入了优质资源。

毛良敏说，越秀服务的新零售板块团队就是从成熟的新零售企业“挖角”而来，同时还引入了大批新零售合作企业。

巨额现金带来想象空间

在增值服务收入，因为服务内容的大幅增加的，而快速增长同时，人们也相信，如果越秀服务的管理规模快速扩大，收入和盈利还会再上一个台阶。

8月3日，国泰君安(601211)发布研报首度覆盖给予越秀服务（“公司”）“买入”评级，目标价为4.20港元，并预测公司2023-2025年每股盈利分别为人民币0.324元、人民币0.380元和人民币0.433元，对应2022-2025年期间年复合增长率为16.5%。

根据市盈率估值法，采用12.0倍的2023市盈率得出4.20港元的目标价。我们首予“买入”评级。

国泰君安的研报提出，考虑大多数同行企业增长势头减弱，越秀服务在其国企母公司的保驾护航下，增长将跑赢行业。

国泰君安认为，凭借充足的项目储备、独特的TOD业务优势和优质的客户群，越秀服务有望从粤港澳大湾区的区域性企业，成长为全国性的行业龙头。

而与此同时，越秀服务巨额的现金储备也备受关注，是否会乘整个物业股估值低迷的时机，低价“抄底”优质标的。

受地产母公司债务违约拖累，诸如碧桂园服务、雅生活服务等公司的目前市值已经不到巅峰时期的十分之一。在母公司地产业务拖累下，有一定的几率会被甩卖以偿债。拥有巨额现金的越秀服务届时就可以低价收购优质“巨无霸”，并凭借精细化的管理和多元业务创新、开拓能力，让盈利质量和盈利规模进一步提升。

这可能也是诸如国泰君安这样的机构看好并推荐越秀服务的原因。

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