大混乱：深圳湾豪宅价格正在重新洗牌

01 新房、二手房成交数据

2023年8月1日-8月29日，深圳市新房住宅共成交2082套，二手房住宅共成交2240套，日成交量见图示。

02 一线市场分析

【资料图】

上周，“认房不认贷”被重提，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发的一则通知引起市场关注，通知明确，将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。东风已至，深圳等一线城市“认房不认贷”落地的脚步亦将加快。“认房不认贷”已在路上，这对购房者，尤其是刚需和改善的购房者来说，无疑是一大利好。故而也吹暖了购房者买房的心。

购房者预期回暖，深圳新盘一时间亦风云涌动，呈现出“两极”的局面。

一方面，有新盘上演了一出川剧“变脸”，将之前为促销而进行的打折和优惠活动统统收回。例如，龙岗的招商臻城花园就表示要在9月1日起收回98折的销售折扣。无独有偶，龙华的招商雍云府也要取消2%的折扣及万元家电包。

另一方面，也有楼盘主动出击，销售时考虑到了购房者的即得利益。比如光明的满京华金硕华府就打出了“降价补差价”的口号，成为深圳今年首个“保价盘”。

03 深圳湾豪宅价格混乱了

在二手房市场方面，即将落地的新政还未搅起太大的水花，但在市场下行+”双证合一“的持续作用下，深圳湾市场价格体系已经被打乱。

现在，深圳湾各梯队小区的市场成交价陷入混乱当中，有些户型，业主甚至都不知道该如何报价了。

双证合一后，双证户型和单证户型拥有了同等价值，深圳湾曾经的单证大平层身陷混乱中，它们的市场成交价，最近被一一推翻。一个月前深圳湾成交的超级笋盘，在现在看来，也只是满足当下的市场成交价而已，“笋盘”无从谈起。

比如，鸿威海怡湾，7月初成交的一套142平4房，成交价在2680万，相比高峰期成交，跌幅达25.5%左右。房源放出后不到一周，很快就被市场秒杀了，可以看出房子价格在当时有多吸引人。

而在双证合一后，双证与单证拥有同等的价值，预算2600万在深圳湾的选择激增，就算在同小区选择也变多，甚至降低预算也可以买到更好的户型。

前几天，鸿威海怡湾成交一套150平4+1房，业主是双证合完一本证后成交的，成交价仅2400万。相比7月份成交142平4房，楼层相似，面积更大，阳台更大，户型格局更好，价格还要更低。

现在还有一套已经合完单证的150平4+1房在售的，楼层稍微低了些，业主报价同样也是2400万，至今还未卖掉。

数据来源：小鹿选房小程序

7月初成交的那套142平4房，现在以同样2680万的价格放盘，恐怕是难以保证快速成交。

此外，7月份成交的阳光海滨花园133平4房，同样由于价格低，业主价格下调后不到三天就成交了，成交价2280万，相比高峰期，跌幅达31%左右。而现在，预算2200万左右的客户，除了阳光海滨花园外，还有更多不错的选择。比如，太古城北区156平大四房，目前就有套中间楼层报价2200万。

双证合一后，不仅让单证大平层受到了冲击，深圳湾89平的高赠送户型也被误伤。

深圳湾89平高赠送户型，凭借超100%的超高赠送独特优势+合理的户型格局，指导价以前，可以说是深圳湾豪宅市场上最瞩目的、涨幅最高的户型，牢牢抓住每一个想要置换到深圳湾购房者的心。

两年前，预算2000万左右想要置换到深圳湾，89平高赠送4房是购房者的最佳选择。现如今，同等预算下，可供选择的户型更多，户型格局相对更优。

比如，恒裕滨城二期83平3房，实用率达112%，在2020年底高峰期时成交高达3050万，成交单价直逼37万/平，快要捅破了深圳湾的价格天花板。

虽然这两年恒二83平户型也受到了指导价的压制，成交开始松动，但是成交均价依旧保持在28万/平以上的高位水平。今年6月，一套高楼层成交价在2500万左右，成交均价突破31万/平。

现在，恒二83平3房处境却相当尴尬，这一个月以来，几乎无人看房。不过，也可以理解，当双证和单证拥有了同等的价值，同样预算下，卓越维港142平大四房、君汇新天177平大四房、鸿威海怡湾150平4房可以轻松拿下，又有谁愿意去买一套紧凑3房或者4房。

不仅如此，曦湾天馥，86平3+1房，同样面临无人问津的尴尬处境。

得益于超高的实用率，曦湾天馥86平3+1房成交比较稳定，在今年5月份以前，一套高层同户型的成交总价在2300万左右，成交均价也仍保持在25万/平左右。而现在，即便降到2000万也未必能够顺利成交。

目前三湘海尚140平、太古城北区138平，目前在售最低报价也在2000万，相比曦湾天馥86平3+1房，房子更宽敞、小区更舒适方便，至今也是没有成交。

此外，吉祥龙89平3房、恒二88平4房等等这些曾经的热门户型，如今也都坐上了冷板凳。

急卖的业主自然是焦心，目前这类89平户型成交价无法准确预估，业主报价只能一点一点地降，降到市场能够成交的价格，小区新一轮成交价才能逐步形成。

深圳湾所有梯队的小区成交价，在双证合一后，被全盘推翻，深圳湾所有小区成交将重新洗牌，买卖双方正在不断着磨合，寻求市场最优解。

而在深圳湾这场价格混战中，有人会高位接盘，相反，也有很多小区成交在当下市场会被严重低估，与此同时，捡漏的机会也就诞生于此，就看有没有能力把握了。

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