销售投资继续探底，期待房地产政策落地

日前，统计局公布2023年1-7月房地产投资和销售数据。2023年1-7月，商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%；商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%；房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；房屋新开工面积56969万平方米，同比下降24.5%；房屋竣工面积38405万平方米，同比增长20.5%。

(资料图)

从统计局公布数据来看，商品房销售额同比转负，销售面积降幅扩大，复苏继续趋弱但政策预期转强；房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显；新开工降幅持续扩大，但竣工依旧强劲。

德邦证券解读，7月，全国商品住宅销售整体呈现下行态势，单月成交环比下降，待售面积持续提升，销售去化仍有压力。销售市场并无明显改善，新开工施工面积延续下行态势，保交楼驱动下竣工持续正增长，且涨幅较前月进一步扩大；融资端到位资金累计同比持续下降，分项来看，个人按揭贷款累计同比转负，定金及预收款和国内贷款累计同比降幅扩大。

虽然7月销售数据未改低迷走势，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善。7月末，政治局会议定调积极，指出要适时调整优化房地产政策，紧接着，住建部座谈会表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。

国信证券分析指出，房地产7月基本面并无实质改善，但政策预期明显好转。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心。预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。此外，着眼基本面，预计4季度销售高增，彼时恰好是政策落地后的观察期，政策有效性将得到证明，预期迎来销售复苏行情。

点评：7月，在需求偏弱及去年同期高基数的共同作用下，行业销售及开发投资继续探底。近期部分城市放宽落户条件或有助于带动需求增加，随着公积金及商贷等政策逐步优化，行业销售端预计将迎来一定边际改善。

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1、首开股份

公司立足深耕做强北京，同时进入全国17个省市区的30余城市。从区域布局看已经形成北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。除住宅、商办外，企业涉及旧城区更新改造和房地产金融业务。（海通证券）

2、中交地产

尽管公司仍为“红档”房企，但央企属性使得公司依然能够低成本融资，2022年以来公开市场发债22.7亿元，利率为3.22%-4.50%。此外，公司亦获得中交房地产集团的融资支持，2022年以来累计向集团借款120.3亿元，利率不超过7.5%。公司在厦门、合肥、武汉、成都、长沙等二线城市均有落子，继续为未来发展奠定优质弹药。（华泰证券）

3、城建发展

北京房地产市场基本面扎实，政策放松空间充分，领先全国进入修复通道的可能性大。公司有望受益于一线城市政策调整及北京市场基本面率先恢复。（浙商证券（601878））

4、天地源

公司重仓西安最核心的高新区市场，且在西安积累了良好口碑，操盘能力强，在拿地端和品牌端均具有较强可持续优势。即使不考虑增长，公司在西安、咸阳、苏州市场可保障公司稳定性较好，合理估值约48亿元。（华创证券）

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