热点评！保利发展的深耕与远见：核心城市销售贡献达92%，以确定性布局领跑新周期

2025年，房地产行业仍处于深度调整阶段，行业格局加速重塑。

在周期起伏中，行业发展逻辑正逐步发生转变，从过去依赖规模扩张，转向更加注重城市布局、资金安全与长期经营能力的综合比拼。房企之间的竞争，也从谁增长更快，转向谁更加稳健。

在此背景下，头部房企的经营表现，成为观察行业趋势的重要窗口。

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4月18日，保利发展发布2025年财报。数据显示，公司全年实现销售签约金额2530亿元，连续三年位居行业首位；销售权益比提升至79%，规模质量进一步提升。与此同时，公司销售回笼率连续第三年超过100%，经营性现金流保持净流入，融资成本降至历史低位，资产负债率连续五年下降。

在行业调整持续深化的当下，销售能力、资金管理与资产质量等关键指标，正成为衡量房企发展质量的重要维度。房地产行业进入大浪淘沙阶段，唯有坚守自律、深耕核心能力，方能穿越周期、行稳致远。

过去一年，保利发展用稳健的经营表现，印证了唯有敬畏行业规律、坚守长期主义的企业，才能在行业分化中站稳脚跟，引领行业向更高质量的方向前行。

深耕核心城市

从2025年的市场表现来看，房地产需求呈现出更加明显的结构性特征。

随着行业进入调整阶段，购房需求进一步向一二线核心城市集中，市场资源与优质供给加速向高能级城市汇聚。房企的竞争重点，也从广覆盖转向深耕核心城市、提升区域运营能力。

保利发展在核心城市的布局具有战略前瞻性。2025年，保利发展在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%。

得益于核心城市深耕战略，保利发展在重点城市的表现尤为突出。2025年，保利发展在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。其中，广州玥玺湾、上海世博天悦等标杆项目市场表现亮眼，成功跻身单项目销售额破百亿的阵营，充分彰显了公司在产品打造与精细化运营上的深厚综合实力。

销售端稳中有进的同时，保利发展在投资端亦聚焦核心，持续优化土储结构。2025年，保利发展拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%。其中，一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，北京、上海、广州三地占比约48%。

开源证券分析认为：“保利发展销售规模连续领跑行业，核心城市贡献突出、销售回款高效，叠加优质土储结构与低融资成本优势，行业龙头壁垒持续加固，抗周期能力显著。”

优化财务结构

在行业调整周期中，现金流管理与负债结构，成为房企稳健发展的关键支撑。

过去一段时间，行业整体面临融资环境趋紧与销售节奏波动的双重挑战，资金安全的重要性进一步凸显。在这一背景下，保利发展始终坚持稳健经营理念，将现金流安全置于核心位置。

报告期内，保利发展回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。这一表现，既反映了公司良好的销售兑现能力，也体现出资金管理的稳健与高效。

在开发节奏方面，公司持续推进“以销定产”的精细化管理，根据市场变化动态调整开工与竣工安排，全年建安支出同比压降至737亿元，经营活动现金流量净额实现152亿元净流入，连续8年保持为正，为企业稳健运行提供了有力保障。

融资端方面，公司充分发挥央企信用优势，持续优化融资结构。2025年成功发行国内首单现金类定向可转债；综合融资成本降至2.72%的历史低位，其中公司债利率最低仅2.12%。在行业信用分化背景下，低成本融资能力进一步增强。

与此同时，公司主动计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿，审慎应对行业调整带来的资产价值变化，持续提升资产质量。这一举措，亦有助于保利发展夯实财务基础，为未来发展释放空间。

整体来看，通过强化回款管理、优化投资节奏与提升融资能力，保利发展构建起更加稳健的财务结构，为应对行业周期波动提供了坚实支撑。

稳者致远

随着房地产行业逐步进入新的发展阶段，市场运行逻辑也在发生深层变化。

在政策持续优化与市场逐步企稳的背景下，行业有望迈向更加平稳的发展轨道。但与此同时，增长模式也将从高速扩张转向质量提升，房地产正逐步成为以精细化运营为特征的长期行业。

在这一过程中，房企之间的竞争，将更多体现在综合能力与长期经营水平上。

从当前趋势来看，具备核心城市资源、稳健财务结构以及持续产品能力的企业，将在新周期中占据更有利的位置。这不仅是对企业过往战略选择的检验，也是对未来发展路径的指引。

保利发展的实践，正体现出这一方向。

通过持续深耕核心城市，公司构建了稳定的发展基础；通过强化现金流管理与风险控制，确保经营安全边界；同时，在产品与交付层面不断提升能力，积极回应市场需求变化。

这些举措，为企业在行业调整期保持稳健运行提供了重要支撑，也为未来高质量发展积蓄了动能。

周期更迭，稳者致远。面向“十五五”新阶段，保利发展将继续坚持稳健经营与长期主义理念，持续提升发展质量与经营效率，在推动企业自身发展的同时，为房地产市场平稳健康发展贡献央企力量。

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